サブリースの減額を拒否できる？交渉された際の対処法もご紹介！|広島市の不動産売却・無料査定なら株式会社いちろへ

不動産のサブリースは一見安定した収益源に見えますが、その裏には多くの厳しい現実が潜んでいます。
特に、サブリース会社から賃料の減額を求められた際の対応に悩む、というオーナーの方が多いです。

本記事では、サブリースの賃料減額を拒否するのがなぜ難しいのか、そして、減額交渉が持ちかけられたときの有効な対処法を、深く掘り下げていきます。

◻︎サブリースの減額を拒否するのが難しい理由

サブリースの減額を拒否するのが難しい理由は何なのでしょうか。
以下で確認していきましょう。

＊借地借家法

借地借家法は、基本的には入居者側を保護する法律ですが、この法律がサブリースにも適用されるため、オーナーは賃料減額交渉に弱い立場になります。
この法律の第32条によると、賃料が経済状況によって不相応になった場合、賃料の増減を求められると定められているのです。

＊契約内容との矛盾

多くのサブリース契約には「最低保証賃料の見直しを2年ごとに行う」といった条項が含まれています。
このような条項を受け入れて契約を結んだオーナーにとっては、後から賃料減額を拒否することは、契約に違反する形となってしまうのです。

＊強行法規の存在

法律には「任意規定」と「強行法規」の二種類が存在します。
前者は契約者同士の合意が優先されるもので、後者は法律に反する契約は無効とされるものです。
借地借家法の第32条は強行法規に該当するため、たとえ「賃料減額をしない」と特約を結んでいたとしても、その特約は無効とされます。

◻︎サブリースの減額を交渉された際の対処法

1:減額額の最小化

減額要求が来た場合、即座に受け入れる必要はありません。
少なくとも、減額額を最小限にするよう交渉の余地はあります。
相場情報を集め、それを武器にして交渉に臨むようにしましょう。

2:強硬な姿勢

「従前の条件でしか受け入れられない」と強硬な姿勢で交渉に望むことも1つの手です。
この場合、問題が大きくなると、調停や訴訟に発展する可能性もありますが、そのようなリスクもサブリース会社は嫌う傾向にあります。

3:解約の選択

減額交渉が持ち上がった場合、それを理由としてサブリース契約を解約する、というのも選択肢の一つです。
解約交渉では、「減額に応じないのであれば解約してください」という強気な姿勢で臨むことが、解約をスムーズに行う一助となるのです。

◻︎まとめ

サブリース契約における賃料減額は、借地借家法や契約内容、さらには強行法規の存在によって、オーナーにとって避けられない問題となっています。
しかし、減額要求があった場合でも、その対処法は複数存在します。
最適な対応策は、各オーナーの状況や意志によって変わるため、自身の立場とリスクをしっかりと評価した上で、行動を起こすようにしてください。
対処が困難で財政的にも厳しい場合には、所有権や財政の安定性を確保する手段として仲介売却や買い取りの選択肢を検討するのもおすすめです。