サブリースのデメリットとは？リスクをご紹介！|広島市の不動産売却・無料査定なら株式会社いちろへ

不動産投資は多くの人にとって魅力的な資産形成手段ですが、その運用には様々な課題が伴います。
特に、不動産オーナーにとって、収益物件の管理方法は大きな悩みの種となり得ます。
この記事では、サブリース契約のデメリットに焦点を当て、不動産オーナーが直面する可能性のあるリスクとその影響について解説します。

□サブリース契約のデメリットとは？

1:収益性の低下

サブリース契約では、不動産管理会社がオーナーと入居者の間に立ち、家賃収入の一部を取り分としています。
家賃保証率は通常80～90%とされ、これにより物件の利回りが低下する可能性があります。
特に、自信を持って満室を期待できる物件の場合、サブリースを選択しない方が収益性を高められるかもしれません。
しかし、空室リスクを避けるためにサブリースを選ぶオーナーも少なくありません。

2:定期的な賃料見直し

サブリース契約では、一定期間ごとに家賃の見直しが行われることが一般的です。
多くの場合、この見直しにより家賃が下がる傾向にあり、これがオーナーの収益に影響を及ぼすことがあります。
過去には、家賃の減額を巡るトラブルが発生した事例もあり、この点は特に注意が必要です。

3:免責期間の存在

新築後や入居者の退去後に設けられる免責期間中は、不動産管理会社が家賃保証を行わないことがあります。
この期間、オーナーは家賃収入を得られず、サブリース契約のもう一つのデメリットとなります。

4:入居者の選択権の欠如

サブリース契約では、入居者の選定も管理会社が行うため、オーナーにはその選択権がありません。
これにより、オーナーが望まない入居者が入居するリスクが生じます。
サブリース契約終了後、これらの入居者との関係を維持する必要があるため、この点も重要な検討事項です。

□サブリースと物件の売却問題

＊売却の自由度の制限

サブリース契約は、物件の売却においてオーナーの選択肢を制限することがあります。
契約によっては、他社への売却が困難になり、結果的に管理会社による買取再販の構造が生まれることがあるのです。
これにより、オーナーは売却時に不利な条件を受け入れざるを得なくなる可能性があります。

＊買取再販の構造

サブリース契約により、管理会社は物件を安値で買い取り、再販売できます。
これにより、サブリース物件は将来的に安定した中古物件の供給源となる可能性がありますが、オーナーにとっては売却価格が低く抑えられるリスクがあります。

＊サブリース会社との関係性

物件売却時には、サブリース会社との相談が不可欠となります。
この関係性は、オーナーにとって売却の際の重要な要素となり、適切な対応が求められます。

□まとめ

この記事では、サブリース契約のデメリットと、サブリースと物件の売却問題について解説しました。
サブリース契約は一見安定した家賃収入を約束するものの、収益性の低下、賃料見直し、免責期間の存在、入居者選定の制限など、多くのリスクを内包しています。
また、物件の売却においても、サブリース契約はオーナーの自由度を制限する可能性があります。
これらの点を踏まえたうえで、適切な選択をしましょう。
広島市周辺で不動産についてお悩みの方はぜひ当社までご相談ください。