住宅ローンが残っている家を売る手順と対策を解説|広島市の不動産売却・無料査定なら株式会社いちろへ

ローンが残っている家を売却したいけれど、どうすればいいのかわからない。
そんな不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンが残っている状態でも、家を売却することは可能です。
しかし、ローン残高や売却価格によって、手続きや必要な対策は大きく異なります。
今回は、「ローン 残ってる 家 売る」というキーワードを念頭に、住宅ローンが残っている家の売却方法をステップごとに解説します。
オーバーローンとアンダーローンの違い、売却手続きの流れ、税金対策、離婚時の注意点などを分かりやすくご紹介します。

ローンが残ってる家売るためのステップバイステップガイド

現状把握 ローン残債と売却価格の確認

まず、住宅ローンの残高を正確に把握することが重要です。
これは、インターネットバンキング、残高証明書、返済予定表などで確認できます。
次に、不動産会社に査定を依頼し、家の売却価格の目安を調べましょう。
不動産会社に依頼して、査定価格を比較することで、より正確な価格を把握できます。
売却価格とローン残高を比較し、オーバーローン（ローン残高＞売却価格）かアンダーローン（ローン残高＜売却価格）かを判断します。

オーバーローンとアンダーローンの違い

オーバーローンとは、住宅ローンの残高が売却価格を上回る状態です。
アンダーローンとは、その逆で、売却価格がローン残高を上回る状態です。
どちらの状態であるかで、売却方法や必要な対策が大きく異なります。
オーバーローンでは、売却価格だけではローンを完済できないため、追加の資金調達が必要になります。

オーバーローンの場合の対処法

オーバーローンに対処するには、いくつかの方法があります。

まず、貯金などの自己資金でローン残高を補填する方法があります。

自己資金が不足する場合は、住み替えローンを利用する方法があります。
これは、新しい住宅の購入と同時に、旧住宅のローン残高を新たなローンに組み込む方法です。
ただし、審査が厳しく、返済能力が求められます。

自己資金も住み替えローンも利用できない場合は、任意売却を検討しましょう。
これは、金融機関の同意を得て、住宅ローンを完済できないまま家を売却する方法です。

アンダーローンの場合の手続き

アンダーローンであれば、売却価格からローン残高を支払うことで、ローンを完済できます。
手続きは、オーバーローンよりもシンプルです。
売却金額から仲介手数料などの諸費用を差し引いた残りを、ローン返済に充当します。

売却にかかる費用と税金対策 譲渡所得税・特例控除

住宅売却には、仲介手数料、印紙税、登録免許税、司法書士費用などの諸費用がかかります。
これらの費用を考慮して、売却価格を決定する必要があります。
また、売却益に対して譲渡所得税が課税されますが、いくつかの特例控除が利用できる場合があります。

オーバーローンで売却損が出た場合、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例が適用できる可能性があります。
アンダーローンで売却益が出た場合は、居住用財産の譲渡に関する特例や、所有期間が10年を超える場合の軽減税率の特例が適用できる場合があります。

スムーズな売却のための準備と注意点

不動産会社選びと媒介契約

不動産会社選びは非常に重要です。
不動産会社に査定を依頼し、査定価格だけでなく、担当者の対応や会社の信頼性なども比較検討しましょう。
媒介契約の種類には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の３種類があります。
それぞれのメリット・デメリットを理解し、自身の状況に合った契約を選びましょう。

売却活動と内覧対応

売却活動中は、不動産会社と密に連絡を取り合い、進捗状況を確認しましょう。
内覧対応では、部屋をきれいに掃除し、整理整頓しておくことが重要です。
また、スリッパを用意するなど、来訪者への配慮も欠かせません。

売買契約と重要事項確認

売買契約を締結する前に、重要事項説明書をよく読み、内容を理解した上で契約しましょう。
不明な点は、不動産会社に質問し、納得した上で契約を結びましょう。

引き渡しと抵当権抹消

引き渡し当日には、買主への残金受領、鍵の引き渡し、抵当権の抹消手続きなどが行われます。
これらの手続きは、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。

離婚時の注意点 財産分与とローン名義変更

離婚を伴う売却の場合は、財産分与の方法やローン名義変更について、弁護士や専門家への相談が重要です。
不動産の名義とローンの名義が異なる場合も考慮しなければなりません。
また、連帯保証人の解除は難しい場合が多いです。
共有名義の場合は、売却には双方の同意が必要です。

賃貸に出す場合の注意点 金融機関への相談

住宅ローン返済中に家を賃貸に出す場合は、必ず金融機関に相談し、許可を得る必要があります。
無断で賃貸に出すと、契約違反になる可能性があります。
賃貸用の住宅ローンへの切り替えも検討しましょう。

まとめ

住宅ローンが残っている家の売却は、ローン残高と売却価格の比較が重要です。
オーバーローンとアンダーローンで、必要な手続きや対策が異なります。

オーバーローンでは自己資金、住み替えローン、任意売却などの選択肢があります。
アンダーローンでは、売却価格でローンを完済できます。
売却活動では、信頼できる不動産会社選び、適切な媒介契約の締結、内覧対応、売買契約、引き渡し、抵当権抹消などの手順を踏む必要があります。

離婚や賃貸を伴う場合は、法的な手続きや金融機関への相談が必要です。
税金対策についても、特例控除などを活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。
これらの点を踏まえ、慎重に売却を進めましょう。

広島市周辺で、不動産の買取や相続などのお悩みを抱えている方は、お気軽にご連絡ください。