住宅ローンが残っていても家は売れる？売却方法を解説|広島市の不動産売却・無料査定なら株式会社いちろへ

家を売りたいけれど、住宅ローンが残っている…。
そんな状況に直面している方は少なくありません。
売却は可能なのか、手続きはどうすればいいのか、税金はどうなるのか…不安な気持ちを抱えていることでしょう。
今回は、ローンが残っている状態での家の売却方法について、具体的な手順や注意点、税金対策などを解説します。
スムーズな売却に向けて、ぜひ参考にしてください。

家を売りたいがローンが残っている際の状況別対応ガイド

ローン残高と売却価格の確認方法

住宅ローンの残高は、金融機関のウェブサイト、返済予定表、残高証明書などで確認できます。
不明な点は金融機関に直接問い合わせましょう。
売却価格については、不動産会社に査定を依頼し、相場を把握することが重要です。
査定結果を参考に、売却価格の目安を立てることができます。

オーバーローンの場合の対処法

売却価格がローン残高を下回るオーバーローンでは、不足分の資金を確保する必要があります。
主な方法は、自己資金による完済、住み替えローン、任意売却です。
自己資金で完済できる場合は、手続きは比較的シンプルです。
しかし、自己資金が足りない場合は、住み替えローンを検討するか、任意売却という選択肢も考えられます。
住み替えローンは、新たな住宅購入を条件に、既存ローンと新築ローンの統合を可能にするものです。
任意売却は、競売を避け、市場価格に近い金額で売却できる可能性のある方法ですが、手続きが複雑で時間がかかる場合があります。
いずれの方法を選択するにしても、金融機関への相談が不可欠です。

自己資金による完済

自己資金でローン残高を完済できる場合は、最もシンプルな方法です。
ただし、売却にかかる諸費用も考慮し、十分な資金を確保しておきましょう。

住み替えローン活用

住み替えローンは、既存の住宅ローンと新居の住宅ローンを一本化できるローンです。
ただし、審査が厳しく、返済計画を慎重に立てる必要があります。
売却と購入の決済日を同じ日にする必要があり、スケジュール調整が重要になります。

任意売却の手順と注意点

任意売却は、金融機関の同意を得て、競売ではなく市場で売却する方法です。
競売よりも高い価格で売却できる可能性がありますが、手続きが複雑で時間がかかります。
また、信用情報への影響も考慮する必要があります。

アンダーローンの場合の売却手順

売却価格がローン残高を上回るアンダーローンであれば、売却代金でローンを完済できます。
手続きはオーバーローンに比べて比較的スムーズに進みます。
しかし、売却にかかる諸費用を考慮し、売却益から諸費用を差し引いた金額が実際に手元に残る金額となります。

税金対策の活用方法

住宅の売却益には譲渡所得税が課税されますが、いくつかの税制優遇措置が利用できます。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」や「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率」など、状況に応じて利用できる制度があります。
これらの制度を活用することで、税負担を軽減できます。
確定申告が必要な場合もありますので、税理士などに相談することをお勧めします。

譲渡所得税の軽減策

譲渡所得税を軽減するための特例として、「3,000万円の特別控除」と「軽減税率」があります。
これらの特例は、一定の条件を満たすことで利用できます。
譲渡所得税の計算は複雑なため、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

売却時の諸費用

売却時には、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用など、様々な諸費用が発生します。
これらの費用は、売却代金から差し引かれるため、手元に残る金額を正確に把握しておくことが重要です。

住宅ローンが残る状況でのよくある質問と解決策

離婚時の対応

離婚を機に家を売却する場合は、ローン残債が財産分与の対象となる点に注意が必要です。
ローン名義人、連帯保証人、共有名義などの状況によって対応が異なります。
協議が難航する場合は、弁護士などの専門家に相談しましょう。

賃貸に出す場合の注意点

住宅ローン返済中に家を賃貸に出す場合は、金融機関に事前に相談が必要です。
無断で賃貸に出すと、契約違反になる可能性があります。

住宅ローンの返済が困難な場合の対処法

住宅ローンの返済が困難な場合は、早急に金融機関に相談することが重要です。
任意売却などの選択肢もありますが、状況によっては自己破産も視野に入れる必要があるかもしれません。

共有名義物件の売却方法

共有名義物件の売却には、全名義人の同意が必要です。
同意が得られない場合は、法的な手続きが必要となる場合があります。

まとめ

住宅ローンが残っている状態でも、家は売却可能です。
しかし、オーバーローンかアンダーローンかによって、売却方法や必要な手続き、税金対策などが大きく異なります。
まず、ローン残高と売却価格を正確に把握し、状況に応じた最適な方法を選択することが重要です。
自己資金、住み替えローン、任意売却など、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、専門家への相談も積極的に行い、スムーズな売却を目指しましょう。
税金対策についても、専門家に相談することで、節税効果を高めることができます。
売却は大きな決断です。
焦らず、時間をかけて慎重に進めていきましょう。

広島市周辺で、不動産の買取や相続などのお悩みを抱えている方は、お気軽にご連絡ください。