オーナーチェンジ物件とは？自分で住むための購入手順と注意点|広島市の不動産売却・無料査定なら株式会社いちろへ

オーナーチェンジ物件を購入して、自分自身で住みたいと考えている方は少なくありません。
しかし、一般的な住宅とは異なる点が多く、不安を抱えている方もいるのではないでしょうか。
既存の借主がいる状態での購入となるため、手続きや注意点も複雑です。
今回は、オーナーチェンジ物件に自分が住むための手順や、注意すべき点を分かりやすく解説します。
スムーズな購入と入居を実現するための情報を、具体的な事例を交えながらご紹介します。
物件選びから入居後の生活まで、安心してオーナーチェンジ物件に住めるようサポートします。

オーナーチェンジ物件に自分が住みたい際の徹底ガイド

オーナーチェンジ物件とは何か？

オーナーチェンジ物件とは、すでに借主が居住している状態で売買される収益物件のことです。
オーナー（貸主）が変わることで、家賃収入を得る権利と同時に、敷金返還義務や修繕義務といった貸主の義務も引き継ぎます。
物件価格が割安になるケースもあり、不動産投資の入り口として人気があります。
しかし、すぐに居住できないことや、借主との交渉が必要になるなど、注意すべき点も複数あります。

自分が住みたいオーナーチェンジ物件を見つける方法

物件探しは、不動産会社への相談が有効です。
希望条件（立地、築年数、間取りなど）を伝え、オーナーチェンジ物件の中から最適な物件を探してもらいましょう。
インターネット上の不動産サイトも活用できますが、最新の物件情報や詳細な状況把握には、不動産会社の専門的な知識が役立ちます。
物件を比較検討し、自分のライフスタイルや予算に合った物件を選びましょう。

オーナーチェンジ物件購入のメリット

・家賃収入が得られる：入居者がいる間は家賃収入を得られます。
購入資金の一部を充当したり、ローンの返済に充てることが可能です。

・物件価格が安い場合がある：市場価格よりも低い価格で取引されるケースがあり、割安に購入できる可能性があります。

・節税効果：不動産投資としてのメリットも享受できます。

オーナーチェンジ物件購入のデメリット

・すぐに住めない：既存の借主が退去するまで待つ必要があります。
退去時期は借主との交渉次第で大きく変わるため、計画的なスケジュールが立てにくい場合があります。

・住宅ローンが利用できない：通常、収益物件であるオーナーチェンジ物件には住宅ローンは利用できません。
不動産投資ローンを利用する必要があり、金利が高くなる可能性があります。

・立ち退き料が必要になる可能性：借主に退去を依頼する際、立ち退き料の支払いを求められるケースがあります。
金額は交渉次第で変動するため、事前に予算を立てておくことが重要です。

オーナーチェンジ物件で自分が住むための手順と注意点

賃貸借契約の種類を確認する 普通借家契約と定期借家契約の違い

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
普通借家契約は、更新が可能で借主の権利が強い一方、定期借家契約は更新が不可能で、契約期間満了後は借主が退去します。
契約の種類によって、借主の退去方法や立ち退き料の発生有無が変わってきますので、契約書をよく確認しましょう。
普通借家契約の場合、借主の退去には正当な理由と立ち退き料が必要となるケースが多いです。
定期借家契約であれば、契約期間満了後にスムーズに居住できます。

入居者の退去方法 自然退去を待つ・交渉による退去・強制退去

・自然退去を待つ：最も手間がかからず、トラブルが少ない方法です。
ただし、退去時期は予測できないため、入居開始時期が不明確になります。

・交渉による退去：借主に退去を依頼し、立ち退き料を支払う方法です。
金額は交渉次第で変動するため、事前に相場を調査し、余裕を持った予算を確保しましょう。
良好な関係を築くことが交渉を円滑に進める上で重要です。

・強制退去：裁判所の判決を得て、強制的に退去させる方法です。
家賃滞納や契約違反などの正当な理由が必要となります。
法的知識や手続きに不慣れな場合は、弁護士などの専門家に相談しましょう。

敷金返還と原状回復に関する注意点

敷金は、物件の原状回復費用に充当されます。
借主との間で原状回復の内容について明確な合意をしておきましょう。
不明瞭なままでは、退去時にトラブルになる可能性があります。
契約書や写真・動画などで現状を記録しておくことが重要です。
また、敷金の返還手続きについても、契約内容を事前に確認しておきましょう。

住宅ローンと不動産投資ローンの比較と選択

オーナーチェンジ物件の購入には、住宅ローンではなく不動産投資ローンを利用する必要があります。
不動産投資ローンは住宅ローンに比べて金利が高いため、返済計画を綿密に立てることが重要です。
返済能力を十分に確認し、無理のない返済計画を立てましょう。
必要に応じて、金融機関を比較検討し、最適なローンを選びましょう。

その他重要な注意点 税金、保険など

不動産取得税、固定資産税などの税金や、火災保険などの費用も考慮しましょう。
税金は物件の価格や所在地によって変動するため、事前に税理士などに相談し、正確な金額を把握しておきましょう。
保険についても、必要な補償内容や保険料などを比較検討し、最適なプランを選びましょう。

専門家への相談

不動産購入は高額な取引であり、複雑な手続きを伴います。
不動産会社、税理士、弁護士などの専門家に相談することで、トラブルを未然に防ぎ、スムーズな取引を進めることができます。
専門家のアドバイスを参考に、自分にとって最適な選択を行いましょう。

まとめ

オーナーチェンジ物件は、家賃収入を得られるメリットがある反面、すぐに住めない、住宅ローンが利用できないなどのデメリットがあります。
購入前に賃貸借契約の種類、退去方法、敷金返還、原状回復、ローン、税金など、様々な点を十分に理解し、必要に応じて専門家に相談することが重要です。
今回紹介した情報を参考に、慎重に検討し、後悔のない選択をしてください。
物件選びから入居後の生活まで、快適な住まいづくりを目指しましょう。
計画的な準備と適切な対応によって、オーナーチェンジ物件での生活を成功に導くことができます。
不明な点があれば、専門家への相談を躊躇せずに行いましょう。

広島市周辺で、不動産の買取や相続などのお悩みを抱えている方は、お気軽にご連絡ください。