オーナーチェンジ物件の入居者追い出しとは？スムーズな移行を実現する方法|広島市の不動産売却・無料査定なら株式会社いちろへ

オーナーチェンジ物件を購入後、入居者とのトラブルに直面するケースは少なくありません。
特に、老朽化が進んでいる物件や、家賃が相場を下回っている物件では、入居者の追い出しを検討せざるを得ない状況に陥る可能性があります。
スムーズな退去を実現するには、賃貸借契約の種類や法律、経済的な側面を理解することが不可欠です。
今回は、オーナーチェンジ物件における入居者の追い出し手続きについて、具体的な手順や注意点、リスクと対策を解説します。

 

オーナーチェンジ物件の追い出し手続きの流れと注意点

 

賃貸借契約の種類を確認する

 

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
普通借家契約は、契約期間満了後も更新が可能な契約です。
更新を希望する入居者に対して、貸主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要となり、多くの場合、立ち退き料の支払いが伴います。
「正当事由」とは、建物の老朽化や建て替え、自己利用など、客観的に認められる理由です。
一方、定期借家契約は、契約期間の満了をもって賃貸借契約が終了する契約です。
契約期間満了後は、正当事由や立ち退き料の支払いなく、入居者に退去を求めることができます。
契約の種類によって、追い出し手続きが大きく異なるため、まず契約書を確認することが重要です。

 

追い出しを検討する際の経済的合理性の検証

 

追い出しには、立ち退き料や弁護士費用などのコストが発生します。
追い出しによって得られるメリット（家賃アップ、売却価格上昇など）が、かかるコストを上回るかどうかを慎重に検討する必要があります。
例えば、空室にすることで売却価格が上昇するとしても、その上昇額が追い出しにかかる費用を上回らなければ、経済合理性はありません。
家賃を上げることで得られる収益増加と、追い出しにかかる費用を比較検討し、費用対効果を計算することが重要です。

 

入居者との交渉方法と立ち退き料の目安

 

入居者との交渉は、穏便に進めることが重要です。
事前に十分な説明を行い、理解を得る努力が必要です。
立ち退き料の金額は、地域や物件の状況、入居者の事情などによって大きく変動します。
一般的には、家賃の6～12ヶ月分が目安とされていますが、交渉次第で変動します。
引っ越し費用や新たな住居の敷金・礼金なども考慮し、双方にとって納得できる金額を提示する必要があります。
弁護士に相談し、交渉を有利に進めることも検討しましょう。

 

契約解除事由に該当するケースと具体的な手続き

 

家賃滞納、近隣住民への迷惑行為、契約違反など、契約解除事由に該当するケースでは、立ち退き料を支払うことなく、入居者に退去を求めることができます。
しかし、契約解除事由に該当するかどうかの判断は複雑な場合があります。
証拠をしっかりと確保し、必要に応じて弁護士に相談することが重要です。
手続きは、内容証明郵便による契約解除通知、必要であれば裁判へと進むことになります。

 

法律相談や弁護士への依頼を検討するタイミング

 

追い出し手続きは、法律の知識が必要となる複雑な手続きです。
交渉が難航する、契約解除事由の判断に迷う、裁判を検討するなど、少しでも不安を感じたら、早めに弁護士に相談することをお勧めします。
弁護士は、法的観点から適切なアドバイスを行い、手続きをスムーズに進めるサポートをしてくれます。

 

追い出しにおけるリスクと対策

 

追い出しに失敗した場合のリスクと回避策

 

追い出しに失敗すると、時間と費用の無駄だけでなく、入居者との関係悪化、さらには裁判に発展する可能性もあります。
そのため、事前に綿密な計画を立て、リスクを最小限に抑える対策が必要です。
弁護士に相談し、法的リスクを事前に把握しておくことが重要です。

 

入居者とのトラブル発生時の対処法

 

入居者とのトラブルは、感情的な対応を避け、冷静に対処することが重要です。
記録を残すこと、証拠を収集すること、そして必要に応じて弁護士や警察に相談することが大切です。

 

裁判になった場合の費用と期間

 

裁判になると、弁護士費用、裁判費用、そして時間的な負担が大きくなります。
裁判の費用は、ケースによって大きく異なりますが、高額になる可能性があります。
また、裁判の期間も数ヶ月から数年かかる可能性があり、その間、物件の管理や家賃収入に影響が出ます。

 

オーナーチェンジ物件の売却戦略と空室リスクの軽減

 

オーナーチェンジ物件の売却を検討する場合は、空室状態にすることで売却価格が上がる可能性がありますが、空室期間のリスクも考慮する必要があります。
入居者付きのまま売却する、またはリノベーションをしてから売却するなど、複数の戦略を検討し、最適な方法を選択することが重要です。

 

まとめ

 

オーナーチェンジ物件の入居者追い出しは、賃貸借契約の種類、経済的合理性、法律、そして入居者との交渉など、様々な要素を考慮する必要がある複雑な手続きです。
事前に綿密な計画を立て、必要に応じて専門家（弁護士など）に相談することで、リスクを軽減し、円滑な手続きを進めることができます。
経済的合理性をしっかり検証し、メリットとデメリットを比較検討した上で、最適な判断を行うことが重要です。
契約書の内容をしっかり確認し、法令を遵守した手続きを行うようにしましょう。
入居者との良好な関係維持を心がけつつ、冷静かつ慎重に手続きを進めることが成功への鍵となります。

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